南朝鮮　失敗事例集

記事入力 : 2010/06/13 11:53:22
【コラム】韓国型「超高層の呪い」

　 外国には、超高層ビルが完成すると不況が訪れるという「超高層の呪い」という言葉がある。1931年、米国ニューヨークにエンパイア・ステート・ビルが完成すると、大好況が世界を襲った。シカゴのシアーズ・タワーが完成した1970年には、オイルショックによる不況が発生し、マレーシアのペトロナス・ツインタワーが完成した1998年には、アジア通貨危機に見舞われた。アラブ首長国連邦（UAE）のドバイでは、世界最高層のブルジュ・カリファ（ブルジュ・ドバイから改称）が完成するや、国家倒産説が出るほどの経済困難に陥っており、「超高層の呪い」が再び話題となっている。
　 だが、韓国では超高層の呪いを心配する必要はない。超高層ビルを完成させるどころか、着工すらできていない状況だからだ。この2、3年間に、ソウル市の竜山駅周辺、仁川市松島地区の仁川タワー、ソウル市麻浦区上岩洞のDMCランドマーク・ビルなど、超高層ビルを建設するおよそ10件の計画が相次いで発表されたが、事業がまともに進んでいるところは一つもない。竜山駅周辺の開発事業は、金融危機以降、資金調達の問題で事業中断の可能性が出ている。また、超高層ビルではないが、板橋新都市複合団地、牙山市複合団地など大型開発事業の多くも、資金調達の問題で計画に支障が出ている。
　 中止の危機に直面している事業には、政府機関が著しく高値で土地を売却した、という共通点がある。韓国鉄道公社（KORAIL、旧鉄道庁）、LH公社などが競争入札方式で土地の売却を行ったことから、土地価格が急騰した。竜山駅周辺の開発事業は、当初の5兆8000億ウォン（約4300億円）から8兆ウォン（約6000億円）にはね上がった。韓国鉄道公社は、土地の値段が上がったことから負債を解消できるという期待に胸をふくらませ、周辺の住宅価格も高騰した。
　 これには建設会社の責任も大きい。建設会社は、いくら土地の値段が高くても、さらに高い値段で売れば収益を挙げられる、という不動産神話に陥っていた。だが金融危機後、不動産市場が低迷し、分譲価格の上限制でマンション価格を高く設定することができなくなったことから、事業自体が中止となる可能性が高まっている。政府による高値での土地売却と建設業界のいい加減な事業慣行で、計画だけが乱発し、着工すらできない状況だ。
　 日本ではこうした危険性を避けるため、政府が土地をレンタルする「官民合同開発式」を導入するケースが多い。福岡市役所前のアクロス福岡ビルは、14階のビルを階段式に建て、外壁に庭園を設けた。外壁緑化のおかげで冷暖房費の削減が可能となり、エコ建物の見本となったことで、外国人が訪れる観光コースとなった。同ビルには、国際会議場などの公益施設が多数入居しており、年間を通じてさまざまな文化イベントが行われている。地方自治体が敷地を提供し、民間企業が建物を建設する代わりに商業施設とオフィスのレンタルを通じて、投資額を回収する構造のため、公益施設が入居することができたというわけだ。
　 東京の青山団地には、民間のマンションに加え、図書館や保育園、高齢者福祉施設など、さまざまな公共施設が入居している。地方自治体が民間企業に対し70年間土地をレンタルで貸し出し、民間企業はマンションと商業施設を運営して投資額を回収する構造だ。韓国でも、ソウル・汝矣島の国際金融センターの場合、ソウル市が土地を99年間レンタルする方式を導入した上、土地コストも低いため、金融危機にもかかわらず、工事が着実に進んでいる。

車学峯（チャ・ハクボン）記者
朝鮮日報／朝鮮日報日本語版

超高層なんて、南朝鮮では建設しない方が良いと思うが？